تکلیف ملکی که به دو نفر فروخته شده / مالک کیست؟

فروش ملک به دو نفر یکی از مسائلی است که در حوزه معاملات ملکی به عنوان یک تخلف بزرگ شناخته می‌ شود و می‌ تواند منجر به مشکلات حقوقی و مالی بسیاری برای خریداران و حتی فروشنده شود. این پدیده، که گاهی به دلیل ناآگاهی و گاهی با قصد فریب و سوء استفاده رخ می‌ دهد، از جمله جرایم رایج در بازار مسکن به حساب می‌ آید. در چنین مواردی، فروشنده یک ملک را به‌ صورت همزمان یا با فاصله زمانی کوتاه به بیش از یک نفر می‌ فروشد، که نه تنها باعث ایجاد تعارضات حقوقی پیچیده می‌ شود بلکه اعتماد مردم به معاملات ملکی را نیز تضعیف می‌ کند. اما تکلیف ملکی که به دو نفر فروخته شده چه می شود و مالک کیست؟ همراه وکالت 24 باشید تا به بررسی این موضوع بپردازیم.

تکلیف فروش ملک به دو نفر

پیش فروش آپارتمان به دو نفر و یا فروش زمین قولنامه ای به چند نفر از جمله اتفاقی می باشد که ممکن است در خرید و فروش ملک رخ دهد. در چنین شرایطی نظر قانون چیست و خریدار چه وضعیتی دارد؟

طبق قانون، اگر فردی ملکی را به بیش از یک نفر بفروشد و برای هر یک از این معاملات سند رسمی یا غیررسمی با همان مشخصات تنظیم کند، این عمل تحت عنوان فروش مال غیر و معامله معارض شناخته می‌ شود و جرم محسوب می‌ گردد. در صورتی که خریداران از این اقدام آگاه شوند و ادعای خود را با ارائه اسناد و مدارک معتبر به مراجع قضایی ثابت کنند، فروشنده بر اساس قانون به حبس از 3 تا 10 سال محکوم خواهد شد.

این قانون شامل مواردی می‌ شود که فروشنده، ملکی را از طریق قولنامه، قرارداد رسمی یا غیررسمی به چندین نفر به‌ صورت همزمان یا در بازه‌ های زمانی متفاوت بفروشد. به عبارت دیگر، اگر فروشنده برای هر معامله سندی تنظیم کند که شرایط و مشخصات آن مشابه معاملات دیگر باشد، این اقدام یک تخلف بزرگ است. در چنین شرایطی، خریداران می‌ توانند با در دست داشتن مدارک خود به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و شکایت خود را تنظیم و برای احقاق حقوق خود به دادگاه مراجعه نمایند. به این ترتیب، قانون به‌ صورت جدی به مقابله با این نوع تخلفات می‌ پردازد تا از وقوع مشکلات پیچیده حقوقی و مالی برای خریداران جلوگیری شود.

مراحل شکایت از فروش ملک به دو نفر

مراحل قانونی چنین پرونده‌ هایی به این صورت است:

1. ارائه شکایت توسط خریداران

خریداران که از این تخلف آگاه شده‌ اند، باید به مراجع قضایی شکایت کنند و درخواست رسیدگی به وضعیت ملک را مطرح نمایند.

2. بررسی و اثبات تخلف توسط مراجع قضایی

مراجع قضایی ابتدا اسناد و مدارک ارائه شده از سوی خریداران و فروشنده را بررسی کرده و در صورت اثبات اینکه فروشنده یک ملک را به دو نفر فروخته است، اقدامات قضایی آغاز می‌ شود.

3. ابطال معامله‌ های غیرقانونی

در صورت اثبات جرم، معامله‌ هایی که به‌ صورت غیرقانونی انجام شده‌ اند، توسط دادگاه باطل اعلام می‌ شوند. معمولا اولین خریداری که سند رسمی یا سند قولنامه‌ ای زودتری داشته باشد، مالک قانونی ملک شناخته می‌ شود.

4. مجازات فروشنده

فروشنده با توجه به قانون، به جرم کلاهبرداری و فروش مال غیر محکوم می‌ شود. این مجازات می‌ تواند شامل حبس از 3 تا 10 سال و بازگرداندن تمامی اموال و مبالغ دریافت‌ شده به خریداران باشد.

5. جبران خسارت خریداران

فروشنده موظف به بازگرداندن مبلغ دریافت‌ شده از خریدارانی که مالکیت آن‌ ها ابطال شده است می‌ باشد. همچنین، در برخی موارد، دادگاه ممکن است فروشنده را ملزم به جبران خسارت‌ های وارده به خریداران کند.

دو مبایعه‌ نامه برای یک ملک تنها زمانی از نظر قانونی معتبر است که فروش ملک با اطلاع کامل و توافق هر دو طرف معامله صورت گرفته باشد. در چنین حالتی، ملک به صورت مشترک به دو نفر واگذار می‌ شود، به این معنا که هر یک از خریداران با استناد به مفاد قرارداد، مالک بخش مشخصی از ملک خواهند بود. این تقسیم‌ بندی باید با رضایت و آگاهی کامل هر دو طرف انجام شده باشد تا مبایعه‌ نامه‌ ها اعتبار حقوقی پیدا کنند.

در چنین شرایطی، مبایعه‌ نامه‌ ها به دلیل تقسیم‌ واضح ملک و توافق کامل میان طرفین قانونی و معتبر هستند. در غیر این صورت، وجود دو مبایعه‌ نامه برای یک ملک ممکن است باعث بروز مشکلات حقوقی و تداخل در مالکیت شود.

برای جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی، خریداران ملک باید قبل از انجام هرگونه معامله‌ ای، از صحت و اصالت اسناد و مالکیت فروشنده اطمینان حاصل کنند. مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و استفاده از وکلای متخصص در امور ملکی می‌ تواند از بروز اینگونه تخلفات جلوگیری کند.

جمع بندی

فروش ملک به دو نفر یا بیشتر یک تخلف جدی است که نه تنها منجر به عواقب حقوقی سنگین برای فروشنده می‌ شود، بلکه خریداران را نیز در معرض خطرات مالی قرار می‌ دهد. برای جلوگیری از وقوع این نوع تخلفات، آگاهی خریداران از حقوق خود و دقت در مراحل خرید ملک ضروری است. در صورت وقوع چنین جرایمی، بهترین راه‌ حل، پیگیری از طریق مراجع قضایی و احقاق حقوق خریداران می‌ باشد.

تکلیف ملکی که به دو نفر یا چند نفر فروخته شده

در مواردی که یک ملک به طور همزمان یا در بازه زمانی کوتاهی به بیش از یک نفر فروخته می‌ شود، تعیین تکلیف قانونی آن به این صورت است که اولین فردی که اقدام به خرید ملک کرده، به عنوان مالک اصلی شناخته می‌ شود. در این حالت، سایر خریداران که بعد از او اقدام به خرید کرده‌ اند، تنها قادر به طرح شکایت به دلیل کلاهبرداری و مطالبه جبران خسارت از فروشنده خواهند بود.

این بدان معناست که در صورت انجام معاملات متعدد روی یک ملک، حق مالکیت بر اساس زمان اولین خرید تعیین می‌ گردد. نوع سند (رسمی یا غیررسمی) تأثیری بر این موضوع ندارد؛ حتی اگر اولین خریدار تنها یک قولنامه یا مبایعه‌ نامه ساده داشته باشد و خریداران بعدی سند رسمی در اختیار داشته باشند، مالکیت به اولین خریدار تعلق می‌ گیرد.

بنابراین، خریداران بعدی، با اینکه ممکن است از سندهای رسمی استفاده کرده باشند، حق تصرف ملک را نخواهند داشت و تنها می‌ توانند از فروشنده به اتهام کلاهبرداری شکایت کرده و برای دریافت مبلغ پرداختی یا خسارت‌ های وارده اقدام کنند. دادگاه در این‌ گونه موارد، با بررسی اسناد و شواهد، حق مالکیت را به اولین خریدار اعطا کرده و ملک به نام او ثبت می‌ شود.

تیم وکالت 24 با بهره‌ گیری از وکلای مجرب و متخصص، همواره تلاش می‌ کند تا بهترین و کارآمدترین راهکارهای حقوقی را برای شما عزیزان فراهم کند. اگر در تهران به دنبال مشاوره حقوقی حرفه‌ ای هستید و نیاز به راهنمایی تخصصی دارید، کافی است با ما تماس بگیرید. مشاوره رایگان توسط برترین وکلای تهران به شما ارائه می‌ شود تا بتوانید با آرامش خیال و اطمینان، مسائل حقوقی خود را حل کنید. ما در تمامی مراحل در کنار شما خواهیم بود و با دانش و تجربه خود، به شما کمک می‌ کنیم تا بهترین تصمیمات را در مواجهه با مشکلات حقوقی بگیرید.

سوالات متداول

از کجا بفهمیم ملک به چند نفر فروخته شده ؟