اگر ملک مزایده فروش نرود چه می شود ؟
مزایده یکی از روش های معمول برای فروش اموال و املاک است که به دلایل مختلف، از جمله پرداخت بدهی ها یا اجرای احکام قضایی، برگزار می شود. این فرآیند به منظور تسویه حقوق و بدهی های مربوطه و انتقال مالکیت اموال از بدهکار به خریداران جدید انجام می گیرد. اما سوالی که در این میان پیش می آید این است که اگر ملکی در مزایده به فروش نرسد، چه سرنوشتی برای آن رقم خواهد خورد؟ در این مقاله از وکالت 24، به بررسی جزئیات این فرآیند و اتفاقاتی که پس از عدم فروش ملک در مزایده رخ می دهد، می پردازیم.
اگر ملک در مزایده فروش نرود
مزایده به معنای فروش اموال به بالاترین پیشنهاد دهنده است. وقتی ملکی به دلیل بدهی یا مشکلات حقوقی وارد مزایده می شود، ابتدا ارزش آن توسط کارشناسان رسمی ارزیابی شده و سپس با قیمت مشخصی به مزایده گذاشته می شود. خریداران علاقه مند می توانند در این مزایده شرکت کرده و پیشنهادات خود را ارائه دهند. اگر پیشنهادات بالاتر از قیمت پایه باشد، ملک به بالاترین پیشنهاد دهنده واگذار می شود.
اما ممکن است فروش ملک در مزایده به دلایل مختلفی چون قیمت بالای ارزیابی، مشکلات حقوقی ملک و یا شرایط اقتصادی نامناسب با مشکل مواجه شود و به اصطلاح فروش نرود.
اگر ملک در مزایده اول فروش نرود
در صورتی که در مزایده نوبت اول، خریداری برای ملک پیدا نشود، معمولا مزایده دوم برگزار می شود. این اتفاق ممکن است به دلایل مختلفی رخ دهد؛ مثلا قیمت ارزیابی شده بیش از حد بالا باشد یا خریداران به دلایلی علاقه مند به خرید ملک نباشند.
محکومٌ له به کسی گفته می شود که دادگاه به نفع او رأی داده و طلبکار است، و محکومٌ علیه به کسی می گویند که دادگاه علیه او حکم صادر کرده و بدهکار است.
بنابر قانون، اگر بعد از مزایده دوم (فروش ملک) کسی حاضر نشود ملک را بخرد و محکومٌ له (طلبکار) هم نخواهد ملک را به قیمتی که ارزیابی شده قبول کند، ملک به مالک اولیه یعنی محکومٌ علیه (بدهکار) برمی گردد.
در نتیجه، اگردر مزایده نه کسی ملک را بخرد و نه طلبکار آن را بخواهد، ملک به صاحب اصلی اش بازگردانده می شود، مگر اینکه در مزایده های بعدی یا از طریق توافق دیگری راه حلی برای انتقال آن پیدا شود.
طبق ماده 132 قانون اجرای احکام مدنی ایران، اگر ملکی پس از برگزاری مزایده دوم نیز به فروش نرسد، و هیچ خریداری برای آن پیدا نشود، قانون به محکوم‌ٌله (طلبکار یا شخصی که به نفع او حکم صادر شده است) این امکان را می دهد که ملک را به قیمت ارزیابی شده قبول کند.
گزینه های پیش روی محکومٌ له:
- قبول ملک توسط محکومٌ له: اگر محکومٌ له تمایل داشته باشد، می تواند ملک مورد مزایده را به قیمت ارزیابی شده قبول کند. این بدان معناست که به جای دریافت پول نقد، مالکیت ملک به او منتقل می شود و او می تواند آن را به عنوان جبران بدهی از محکومٌ علیه (بدهکار) تصاحب کند.
- عدم قبول ملک توسط محکومٌ له: اگر محکومٌ له تمایلی به تصاحب ملک نداشته باشد، ماده 132 صراحتا اشاره می کند که در این صورت، ملک باید به مالک اولیه، یعنی محکومٌ علیه، بازگردانده شود.
استرداد ملک به محکومٌ علیه
در صورتی که محکومٌ له حاضر به پذیرش ملک نباشد، قانون می گوید که ملک باید به مالک اصلی یا همان محکومٌ علیه بازگردد. این بازگردانی به معنی حفظ حقوق مالک اولیه است. به عبارت دیگر، اگر هیچ خریداری برای ملک پیدا نشود و محکومٌ له نیز آن را نپذیرد، ملک از دست صاحب اولیه خارج نمی شود و مالکیت آن به وی باز می گردد. این فرآیند باعث می شود که مالکیت اموال به طور اجباری و بدون دلیل به شخص ثالثی منتقل نشود.
جمع بندی
اگر ملکی در مزایده به فروش نرسد، مراحل زیر رخ می دهد:
- برگزاری مزایده دوم: اگر در اولین مزایده ملکی فروش نرود، مزایده دومی برگزار می شود تا فرصتی دیگر برای فروش ایجاد شود.
- پیشنهاد به محکوم‌ٌله: در صورتی که ملک در مزایده دوم هم به فروش نرود، محکوم‌ٌله (طلبکار یا شخصی که حکم به نفع او صادر شده) می تواند ملک را به قیمتی که ارزیابی شده، قبول کند.
- استرداد به مالک اصلی: اگر محکوم‌ٌله حاضر به پذیرش ملک نباشد، ملک به مالک اولیه (محکومٌ‌علیه یا بدهکار) بازگردانده می شود.
در نهایت و بطور خلاصه؛ اگر در هیچ مزایده ای خریداری پیدا نشود و طلبکار هم نخواهد ملک را بگیرد، ملک به صاحب اصلی اش بازمی گردد.
در مواقعی که ملک یا زمین شما در مزایده به فروش نرسیده و نمی دانید چه اقداماتی باید انجام دهید، داشتن یک وکیل متخصص می تواند به شما کمک بزرگی باشد. یک وکیل حرفه ای می تواند در تمامی مراحل حقوقی به شما راهنمایی کند تا از اشتباهاتی که ممکن است منجر به از دست دادن حقوق شما شود، جلوگیری کنید.
وکالت 24 می تواند با ارائه بهترین وکلای مجرب و متخصص در زمینه مزایده و امور حقوقی مربوطه، شما را در رسیدن به نتیجه مطلوب یاری کند.
سوالات متداول
مزایده به صورت عمومی برگزار می شود و هر کسی که بالاترین پیشنهاد را ارائه دهد، برنده مزایده خواهد بود. اما در صورت عدم فروش، محکومٌ له (طلبکار) می تواند با قبول ملک به قیمت ارزیابی شده، مالکیت آن را تصاحب کند.
تکرار مزایده تا دو مرتبه رایج است.
اگر در مزایده اول کسی شرکت نکند، مزایده دوم برگزار می شود و قیمت کارشناسی کاهش می یابد. در مزایده دوم، افراد ممکن است به دلیل قیمت کمتر شرکت کرده و برنده شوند. اما در صورت عدم فروش مال در مزایده دوم، ملک به محکومٌ له (طلبکار) یا محکومٌ علیه (بدهکار) واگذار می شود. محکومٌ له می تواند ملک را قبول کرده یا مال دیگری از محکومٌ علیه را برای مزایده معرفی کند. همچنین ممکن است محکومٌ علیه به قیمت کارشناسی اعتراض کرده و مال دیگری را برای مزایده پیشنهاد دهد.
تعویض وثیقه: با ارائه وثیقه جدید، بانک موظف است وثیقه قبلی را جایگزین کند.
فک رهن ملک: برای فروش ملک رهنی باید سند از رهن بانک خارج شود. این کار از طریق تسویه بدهی، گذشت بانک از طلب، یا باطل شدن عقد رهن امکان پذیر است.
برای جلوگیری از اجرای دستور فروش، مالکین باید با یکدیگر توافق کنند. اگر بین آن ها اختلافی پیش بیاید، امکان مراجعه به دادگاه وجود دارد. دادگاه می تواند پس از بررسی شرایط، دستور فروش را به حالت تعلیق درآورد یا شرایط جدیدی برای فروش ملک مشخص کند.