تصرف ملک توسط شهرداری : شرایط، نحوه شکایت و دریافت خسارت

تصرف ملک توسط شهرداری معمولاً به‌ منظور اجرای پروژه‌های عمومی و عمرانی مانند عریض کردن خیابان‌ها، احداث پارک‌ها یا سایر خدمات شهری انجام می‌شود. این اقدام باید بر اساس قوانین مشخصی انجام گیرد و شهرداری ملزم است قبل از تصرف، ارزش روز ملک را تعیین کرده و هزینه آن را به مالک پرداخت کند.

اگر تصرف ملک توسط شهرداری مطابق مقررات نباشد و بدون رعایت تشریفات قانونی صورت گیرد، این اقدام در حکم غصب تلقی می‌شود و مالک می‌تواند علاوه بر بهای ملک، اجرت‌المثل ایام تصرف را نیز مطالبه کند. اثبات غاصبانه بودن تصرف، نیازمند ارائه مستندات در دادگاه است.

در برخی موارد، ضرورت‌های فوری شهری ممکن است باعث شود شهرداری بدون تأخیر ملک را تصرف کند، اما حتی در این شرایط، موظف است ظرف سه ماه بهای ملک را بپردازد. در هر حال، رعایت حقوق مالک و پرداخت خسارت به نرخ روز از الزامات قانونی این فرآیند است.

برای رفع تصرف ملک توسط شهرداری و احقاق کامل حقوق خود، بهتر است از بهترین وکیل حقوقی در تهران که در امور شهرداری تخصص دارد، کمک بگیرید.

در این مقاله به مسائل زیر می پردازیم:

• تصرف ملک توسط شهرداری تحت چه شرایطی صورت می گیرد؟
• تملک ملک توسط شهرداری
• نحوه شکایت از شهرداری برای رفع تصرف ملک
• جبران خسارت و تعیین قیمت ملک تحت تصرف توسط شهرداری
• وحدت رویه 747 در خصوص تصرف ملک توسط شهرداری
• دریافت اجرت المثل ایام تصرف ملک توسط شهرداری

برای بررسی جامع قانون تصرف زمین توسط شهرداری با وکالت 24 همراه باشید.

شرایط تصرف ملک توسط شهرداری

تصرف ملک توسط شهرداری معمولاً در شرایطی اتفاق می‌افتد که این ارگان برای انجام پروژه‌های عمومی و بهبود وضعیت شهر، نیاز به استفاده از زمین یا ملک شهروندان داشته باشد. این تصرف‌ها با هدف‌هایی مانند عریض کردن خیابان‌ها، ساخت پارک‌ها، ایجاد امکانات شهری مانند مراکز فرهنگی یا ایستگاه‌های حمل‌ و نقل انجام می‌شود.

شهرداری برای تصرف املاک، ابتدا موظف است موضوع را قانونی کند و مالک را از این نیاز مطلع کند. سپس ارزش ملک توسط کارشناسان رسمی تعیین می‌شود و شهرداری هزینه آن را به مالک پرداخت می‌کند. در برخی موارد، شهرداری تلاش می‌کند با مذاکره و پرداخت هزینه منصفانه، رضایت مالک را جلب کند. برای مثال، ممکن است خانه‌ای در مسیر عریض کردن خیابانی قرار بگیرد و نیاز باشد بخشی از زمین آن برای این پروژه استفاده شود.

در صورتی که مالک با شهرداری به توافق نرسد، این موضوع می‌تواند به دعاوی حقوقی ختم شود. در چنین شرایطی، مراجعه به یک وکیل متخصص در امور مرتبط با شهرداری می‌تواند بهترین راهکار برای دفاع از حقوق مالک باشد. این وکیل با تجربه و آگاهی از قوانین مرتبط، می‌تواند به مالک کمک کند تا به نتیجه مطلوب برسد.

تملک ملک توسط شهرداری

شهرداری‌ها برای اجرای طرح‌های عمومی، عمرانی یا نظامی می‌توانند املاک خصوصی را تصرف کنند، اما این اقدام باید طبق قوانین مشخص انجام شود. بر اساس ماده 1 و 2 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، شهرداری زمانی می‌تواند ملک شخصی را تصرف کند که اجرای طرح برای امور عمومی یا امنیتی ضروری باشد و این ضرورت توسط بالاترین مقام اجرایی آن تأیید شده باشد. همچنین، بودجه مورد نیاز برای خرید زمین باید از سوی سازمان مربوطه یا بودجه عمومی تأمین شده باشد.

در چنین مواردی، ابتدا شهرداری موظف است سعی کند از اراضی دولتی یا ملی استفاده کند. اگر چنین زمین‌هایی در دسترس نباشد، این امر با توجه به مورد باید به تأیید وزارت کشاورزی و عمران روستایی یا سازمان عمران اراضی شهری در تهران و ادارات کل و شعب مربوط در استان‌ها برسد. پس از تأیید، ارزش ملک توسط کارشناسان رسمی تعیین شده و مبلغ آن به مالک پرداخت می‌شود. این فرآیند باید شفاف و قانونی باشد تا حقوق مالک حفظ شود.

اگر شهرداری بدون رعایت این مقررات اقدام به تصرف ملک کند، مالک می‌تواند با طرح دعوی قانونی علیه شهرداری، حقوق خود را مطالبه کند.

نحوه شکایت از شهرداری برای رفع تصرف ملک

برای شکایت از شهرداری به دلیل تصرف زمین توسط شهرداری، ابتدا باید نوع تخلف و خواسته خود را مشخص کنید. اگر مالک به دنبال دریافت قیمت و بهای ملک است، پرونده در دادگاه‌های عمومی حقوقی بررسی می‌شود. اما در صورتی که شهرداری بدون رعایت تشریفات قانونی اقدام به تصرف کرده و مالک تقاضای ابطال این تملک را دارد، دیوان عدالت اداری صالح به رسیدگی است.

فرآیند شکایت از شهرداری شامل مراحلی است که بسته به نوع تصرف متفاوت است. اگر شهرداری تخلف کیفری مرتکب شده باشد، مالک می‌تواند شکایت کیفری خود را در دادگاه‌های عمومی مطرح کند. همچنین، شهرداری دارای بخش‌ها و کمیسیون‌های مختلفی است که ابتدا شکایت در آنجا مطرح می‌شود. رأی صادره از این کمیسیون‌ها قابل اعتراض است و در صورت اعتراض، پرونده به دیوان عدالت اداری ارجاع می‌شود.

صلاحیت دیوان عدالت اداری برای رسیدگی به شکایت تصرف ملک توسط شهرداری به دو بخش تقسیم می‌شود: اگر موضوع شکایت جنبه عمومی داشته باشد، هیئت عمومی دیوان بررسی را انجام می‌دهد؛ اما اگر شاکی خصوصی باشد، شعب دیوان به موضوع رسیدگی می‌کنند.

در مقاله نحوه شکایت در دیوان عدالت اداری توضیحات بیشتری ارائه شده است که پیشنهاد می کنیم مطالعه کنید.

جبران خسارت و تعیین قیمت ملک تحت تصرف توسط شهرداری

برای جبران خسارت و تعیین قیمت ملک تحت تصرف شهرداری، ابتدا کارشناسان رسمی برای ارزیابی ملک تعیین می‌شوند. این کارشناسان با بررسی موقعیت، ارزش بازار و وضعیت ملک (مسکونی یا غیرمسکونی)، قیمت دقیق را مشخص می‌کنند. اگر ملک برای سکونت استفاده شده باشد، ۱۵ درصد به ارزش آن افزوده می‌شود. به عنوان مثال، هزینه یک خانه مسکونی بیشتر از زمین خالی محاسبه می‌شود.

پس از تعیین قیمت زمین تحت تصرف، شهرداری موظف است مبلغ را به مالک پرداخت کند. در برخی موارد، مالک ممکن است به جای دریافت وجه نقد، درخواست معوض ملک نماید. شهرداری موظف است در چنین شرایطی ملکی معادل ارزش ملک تصرف شده ارائه دهد.

در مواردی که تصرف فوری ملک توسط شهرداری ضروری باشد، مثلاً برای جلوگیری از ضرر عمومی، شهرداری می‌تواند ملک را بلافاصله تصرف کند. در این حالت، تا سه ماه پس از تصرف، شهرداری ملزم به پرداخت هزینه به مالک است.

اگر مالک از قیمت تعیین‌شده یا نحوه جبران خسارت ناراضی باشد، می‌تواند دعوای حقوقی علیه شهرداری مطرح کند. این دعاوی در دادگاه عمومی حقوقی نزدیک به محل وقوع ملک رسیدگی می‌شوند.

وحدت رویه 747 در خصوص تصرف ملک توسط شهرداری

بر اساس رای وحدت رویه شماره 747 دیوان عالی کشور، اگر شهرداری بدون رعایت قوانین تملک و تشریفات مربوطه، ملکی را تصرف کند، موظف است خسارت آن را به نرخ روز پرداخت نماید. این رای تاکید دارد که در صورت عدم اجرای قوانین تملک، اقدام شهرداری به عنوان تصرف غیرقانونی و در حکم غصب تلقی می‌شود.

طبق این رای، مالکان می‌توانند بدون اثبات تخلف شهرداری، صرفاً مطالبه بهای ملک تصرف‌شده را به نرخ روز مطرح کنند. در این حالت، دادگاه‌های عمومی حقوقی برای رسیدگی به این دعاوی صالح هستند و نیازی به پیگیری موضوع در دیوان عدالت اداری نیست، مگر اینکه تخلف شهرداری در روند تملک مطرح شود.

همچنین، در مواردی که شهرداری بدون طرح مصوب یا توافق مالک، ملکی را برای استفاده عمومی تصرف کرده باشد، مالک می‌تواند علاوه بر بهای روز ملک، اجرت‌المثل زمان تصرف را نیز درخواست نماید. با این حال، برخی دادگاه‌ها ممکن است در خصوص اجرت‌المثل، نظر مساعدی نداشته باشند.

این رأی بر اهمیت رعایت حقوق مالک تأکید دارد و تصریح می‌کند که شهرداری نمی‌تواند به بهانه عمومی بودن طرح، از پرداخت خسارت به ارزش روز خودداری کند. به این ترتیب، مالکان برای احقاق حقوق خود می‌توانند با استناد به این رأی در دادگاه‌های صالح اقدام کنند.

دریافت اجرت المثل ایام تصرف ملک توسط شهرداری

بر اساس رویه قضایی، مالکانی که املاکشان توسط شهرداری تصرف شده، می‌توانند در شرایط خاص اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کنند. همانطور که گفته شد اگر تصرف شهرداری بر اساس قوانین و تشریفات تملک صورت گرفته باشد، مالک تنها مستحق دریافت قیمت روز ملک است و اجرت‌المثل شامل این تصرف نمی‌شود. این موضوع به ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها استناد دارد.

اما در صورتی که تصرف ملک توسط شهرداری غاصبانه باشد، یعنی بدون رعایت مقررات یا توافق با مالک انجام شده باشد، مالک می‌تواند علاوه بر قیمت روز ملک، اجرت‌المثل ایام تصرف را نیز مطالبه کند. مطابق ماده 323 قانون مدنی، تصرف غاصبانه مستلزم پرداخت اجرت‌المثل است.

برای مطالبه اجرت‌المثل، مالک باید ابتدا غاصبانه بودن تصرف شهرداری را در دادگاه اثبات کند. رای وحدت رویه دیوان عالی کشور نیز تصریح می‌کند که شرط مسئولیت مدنی، اثبات تقصیر است. بنابراین، اگر دادگاه تأیید کند که شهرداری در تصرف ملک مرتکب تخلف شده، مالک حق دارد اجرت‌المثل ایام تصرف را دریافت کند.

در نتیجه، مالکان برای پیگیری این حقوق باید با تنظیم دادخواست و ارائه مستندات کافی به دادگاه صالح اقدام کنند .

چکیده

تصرف ملک توسط شهرداری اغلب برای اجرای طرح‌های عمومی، عمرانی و خدماتی انجام می‌شود و باید طبق قوانین مشخصی انجام گیرد. در این روند، شهرداری ملزم است با تعیین ارزش روز ملک توسط کارشناسان رسمی و پرداخت کامل هزینه به مالک، رضایت وی را جلب کند. در صورت عدم توافق، مالک می‌تواند از طریق دادگاه‌های حقوقی نسبت به مطالبه بهای ملک اقدام کند.

اگر تصرف شهرداری بدون رعایت تشریفات قانونی صورت گرفته باشد، این عمل غاصبانه تلقی می‌شود و مالک حق دارد علاوه بر دریافت قیمت روز ملک، اجرت‌المثل ایام تصرف را نیز مطالبه کند. اثبات غاصبانه بودن تصرف و تقصیر شهرداری در این موارد، بر عهده مالک است.

در موارد فوری، شهرداری می‌تواند ملک را تصرف کند و تا سه ماه پس از تصرف، هزینه آن را بپردازد. در هر صورت، رعایت حقوق مالک الزامی است و مالکان در صورت تضییع حقوق خود می‌توانند از طریق مراجع قانونی اقدام کنند.