حق شفعه در ملک مشاع به چه معناست و چه شرایطی دارد ؟
یکی از مباحث پرکاربرد در قوانین ملکی ایران و دعاوی حقوقی و از جمله موضوعات مورد توجه افراد و وکلا در معاملات املاک و اراضی، حق شفعه است که از ورود مالک جدید به ملک جلوگیری می کند و در نهایت به شریک باقی مانده، حق اولویت خرید سهم دیگر را می دهد. برای اینکه به زبان ساده بدانید حق شفعه در ملک مشاع به چه معناست و چه شرایطی دارد با وکالت 24 همراه شوید.
حق شفعه به زبان ساده
وقتی دو نفر در یک ملک شریک باشند، اگر یکی از آن ها سهم خودش را به فرد دیگری بفروشد، شریک دیگر می تواند سهم او را از خریدار بخرد و مالک کل ملک شود، حتی اگر خریدار راضی به این کار نباشد.
حق شفعه یکی از مفاهیم مهم در حقوق مدنی ایران و فقه اسلامی است که به حقوق و اختیارات شریکان در اموال غیرمنقول قابل تقسیم (مانند زمین، خانه و ساختمان) مرتبط است. این حق زمانی مطرح می شود که دو نفر به صورت مشاع در مالکیت یک ملک شریک باشند و یکی از این دو شریک بخواهد سهم خود را به شخص دیگری بفروشد. در این حالت، شریک دیگر این حق را دارد که با پرداخت مبلغ خرید به خریدار، سهم او را خریداری کرده و کل ملک را تحت مالکیت خود درآورد. این عمل به عنوان “حق شفعه” شناخته می شود و به کسی که از این حق بهره مند می شود، شفیع می گویند.
نکته مهم در حق شفعه این است که این حق فقط در صورت انتقال سهم از طریق فروش (بیع) ایجاد می شود و در سایر روش های انتقال، مانند هبه (بخشش)، صلح، معاوضه یا مهریه، حق شفعه به وجود نمی آید. همچنین این حق فقط زمانی اعمال می شود که تعداد مالکان فقط دو نفر باشد و ملک بین آن ها به‌صورت مشترک (مشاع) تقسیم شده باشد.
شرایط ایجاد حق شفعه
- مال غیرمنقول باشد (مانند زمین)
- مال مشاع باشد و تعداد شرکا دونفر باشند
- تمام سهام فروخته شده باشد
- انتقال از طریق عقد بیع باشد (به این معنا که سهم یکی از شرکا حتما از طریق فروش به دیگری منتقل شده باشد)
- ملک قابل تقسیم باشد
در مورد حق شفعه در آپارتمان باید گفت؛ اگر دو نفر به صورت مشترک (مشاع) در مالکیت یک واحد آپارتمان شریک باشند و یکی از آن ها سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، در این حالت حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد می شود. یعنی شریک دوم می تواند با پرداخت مبلغی که خریدار به شریک اول پرداخته، آن سهم را از خریدار بخرد و مالک کل واحد آپارتمان شود.
ولی اگر تعداد شرکا در یک واحد آپارتمان بیشتر از دو نفر باشد (مثلا سه نفر یا بیشتر)، حق شفعه برای هیچ کدام از شرکا ایجاد نمی شود. در این حالت، اگر یکی از شرکا سهم خودش را بفروشد، بقیه شرکا نمی توانند از حق شفعه استفاده کنند تا سهم فروخته شده را از خریدار بگیرند.
اصل مهم در حق شفعه
حق شفعه در قانون مدنی زمانی مطرح می شود که دو نفر در یک مال غیرمنقول قابل تقسیم (مثل زمین، خانه، یا ملک) شریک باشند و یکی از این دو نفر سهم خود را به شخص دیگری (شخص ثالث) بفروشد. در این حالت، شریک دیگر حق دارد که پولی را که خریدار به شریک اول پرداخته، به او بدهد و سهم او را به تملک خود درآورد. به این ترتیب، کل ملک به مالکیت او درمی آید و از ورود مالک جدید جلوگیری می کند.
اما نکته مهمی که در این ماده آمده، این است که حق شفعه فقط در صورتی به وجود می آید که فروش (بیع) به طور صحیح و قانونی انجام شده باشد. اگر معامله به دلیل مشکلات قانونی یا عدم رعایت شرایط، فاسد باشد، حق شفعه برای شریک باقی مانده ایجاد نمی شود.
زمان اعمال حق شفعه
حق شفعه باید بلافاصله استفاده شود؛ به این معنی که وقتی یکی از دو شریک از فروش سهم شریک دیگر به شخص جدیدی باخبر می شود، باید بدون تأخیر از حق شفعه استفاده کند.
به عبارت ساده تر، شریک باید به محض اطلاع از فروش، تصمیم بگیرد که آیا می خواهد سهم فروخته شده را بخرد یا نه. اگر تأخیر کند و بلافاصله اقدام نکند، ممکن است این حق از دست برود.
اگر به دنبال وکیلی هستید که در زمینه حق شفعه و امور ملکی تخصص داشته باشد و بتوانید از طریق مشاوره آنلاین یا تماس مستقیم از او کمک بگیرید، وکالت 24 گزینه ای مناسب است. وکلای حرفه ای و باتجربه این مجموعه می توانند در موضوعات مربوط به حق شفعه، مسائل ملکی و دعاوی مرتبط، مشاوره و راهنمایی لازم را به شما ارائه دهند. در مواقعی که به مشورت فوری و دقیق در امور ملکی نیاز دارید، می توانید به راحتی با وکالت 24 تماس بگیرید و از مشاوره آنلاین وکلای متخصص آن ها بهره مند شوید.
سوالات متداول
فوری بودن حق شفعه به این معناست که حق شفعه محدود به زمان است؛ یعنی شریک نمی تواند بعد از مدت زیادی از زمان اطلاع از فروش، تصمیم بگیرد که از این حق استفاده کند. او باید در اسرع وقت اقدام کند تا سهم شریک فروخته شده را بخرد و مالکیت کل ملک را به دست آورد.
حق شفعه فقط در معاملات درست و برای کل مال اجرا می شود و اعمال این حق، هر معامله جدیدی که خریدار انجام داده را باطل می کند.
اخذ به شفعه همان امتیاز یا اختیار شریک برای خرید سهم فروخته شده است و به عمل خرید سهم توسط شریک گفته می شود. یعنی وقتی شریک از حق خود استفاده می کند.
حق مَمَر یا حق عبور به معنی اجازه عبور از ملک دیگری می باشد. مثلا اگر کسی برای رسیدن به خانه اش مجبور باشد از زمین شخص دیگری رد شود، این حق به او داده می شود که بتواند از آن ملک عبور کند.