انواع دعاوی ملکی (حقوقی، کیفری، ثبتی) + شکایت و هزینه دادرسی
دعاوی ملکی به اختلافات حقوقی و کیفری مرتبط با املاک و مستغلات اشاره دارد که به سه دسته اصلی حقوقی، کیفری و ثبتی تقسیم می‌شوند. از مهم‌ترین این دعاوی می‌توان به اثبات مالکیت، جعل اسناد، خلع ید و افراز ملک مشاع اشاره کرد. شکایت در این دعاوی مستلزم طی مراحل قانونی نظیر ثبت دادخواست یا شکواییه و پرداخت هزینه دادرسی است که براساس نوع دعوا و ارزش ملک تعیین می‌شود. در ادامه، انواع دعاوی ملکی، روند شکایت و هزینه‌های مرتبط به تفصیل بررسی می‌شوند.
- لیست انواع دعاوی ملکی
دعاوی ملکی حقوقی
دعاوی ملکی کیفری
دعاوی ملکی ثبتی - بررسی مهم ترین دعاوی ملکی
- شکایت و هزینه دادرسی انواع دعاوی ملکی
- چرا در دعاوی ملکی به وکیل نیاز داریم؟
برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص انواع دعاوی ملکی با وکالت 24 همراه باشید.
لیست انواع دعاوی ملکی
همانطور که گفته شد دعاوی ملکی به سه دسته اصلی تقسیم می‌شوند: دعاوی حقوقی، دعاوی کیفری و دعاوی ثبتی. هر یک از این دسته‌ها شامل موضوعات متنوعی است که به اختلافات مختلف در حوزه املاک و مستغلات می‌پردازد. در ادامه، به بررسی جزئی‌تر موضوعات دعاوی ملکی در این سه دسته خواهیم پرداخت.
انواع دعاوی ملکی حقوقی
انواع دعاوی ملکی حقوقی شامل اختلافات و مسائلی است که به موضوعات قانونی مرتبط با مالکیت، قراردادها و حقوق مرتبط با املاک و مستغلات مربوط می‌شود. هدف از طرح این دعاوی رفع اختلافات و شفاف‌سازی حقوق و تعهدات طرفین است. به دلیل اهمیت بالای موضوع ملک در زندگی افراد و ارزش اقتصادی آن، این دعاوی بخش قابل توجهی از پرونده‌های حقوقی در مراجع قضایی را تشکیل می‌دهند. خود دعاوی ملکی حقوقی هم به چند دسته تقسیم شده اند:
دعاوی مرتبط با مالکیت ملک:
- اثبات مالکیت
- خلع ید
- رفع تصرف عدوانی
- ابطال سند رسمی
انواع دعاوی مرتبط با قراردادهای ملکی:
- الزام به تنظیم سند رسمی ملک
- مطالبه ثمن قرارداد
- فسخ قرارداد
- ابطال قرارداد
- مطالبه خسارت ناشی از قراردادهای ملکی
- تعدیل اجاره بها
دعاوی مربوط به املاک مشاع:
- تقسیم و فروش ملک مشاع
- افراز ملک مشاع از دادگاه
- تعیین سهم شرکا
انواع دعاوی ملکی مرتبط با املاک تجاری:
- مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه
- تخلیه اماکن تجاری
- تعدیل اجاره املاک تجاری
سایر دعاوی ملکی حقوقی:
- الزام به فک رهن اسناد
- مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف
دعاوی ملکی حقوقی به دلیل تأثیر مستقیم بر مالکیت و استفاده از املاک، از جمله پرکاربردترین و حساس‌ترین دعاوی در نظام حقوقی ایران هستند. این دعاوی نه تنها در روابط افراد بلکه در امور اقتصادی و سرمایه‌گذاری نیز تأثیرگذار هستند.
انواع دعاوی ملکی کیفری
دعاوی ملکی کیفری به جرایم و اقدامات غیرقانونی مرتبط با املاک و مستغلات می‌پردازد که نقض قوانین جزایی را در پی دارد. این دعاوی شامل مواردی نظیر جعل اسناد، کلاهبرداری، خیانت در امانت و تخریب املاک بوده و در دادگاه‌های کیفری بررسی می‌شوند. هدف از این دعاوی، جلوگیری از آسیب به حقوق مالکانه و حفظ نظم در معاملات ملکی است.
- جعل اسناد ملکی
- کلاهبرداری در معاملات ملکی
- خیانت در امانت در املاک
- تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون مجوز
- فروش غیرقانونی مال غیر
- استفاده از سند جعلی در معامله
- انتقال منافع ملک غیر
- معامله و خرید و فروش معارض
- ورود غیرمجاز به ملک دیگری
این دعاوی اغلب با جرایم اقتصادی و اجتماعی گسترده‌تر در ارتباط هستند و مجازات‌های سنگینی را برای مرتکبان به دنبال دارند.
انواع دعاوی ملکی ثبتی
انواع دعاوی ملکی ثبتی به اختلافات و مشکلات حقوقی مرتبط با ثبت املاک و اسناد رسمی اشاره دارند. این دعاوی معمولاً بر سر اعتبار یا نحوه اجرای قوانین ثبت و انتقال مالکیت ایجاد می‌شوند و از اهمیت زیادی برخوردارند، زیرا اسناد مالکیت و اعمال ثبتی در حوزه املاک مبنای اصلی مالکیت و بهره‌برداری از اموال غیرمنقول هستند.
- ابطال سند رسمی
- ابطال اجرائیه ثبتی
- افراز ملک مشاع از اداره ثبت
- ابطال سند مالکیت معارض
- ابطال مراحل ثبتی
- ابطال نظریه هیأت حل اختلاف اداره ثبت
بررسی مهم ترین انواع دعاوی ملکی
با توجه به اهمیت و گستردگی دعاوی ملکی، بررسی جزئیات مهم‌ترین آن‌ها نظیر خلع ید، اثبات مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، تقسیم و فروش ملک مشاع و مطالبه سرقفلی ضروری است. در ادامه، به تحلیل این دعاوی می‌پردازیم تا چارچوب‌های قانونی و راهکارهای مؤثر برای حل اختلافات ملکی را روشن کنیم.
دعوای اثبات مالکیت
دعوای اثبات مالکیت یکی از مهم‌ترین دعاوی ملکی است که به اختلافات در مالکیت اموال منقول و غیرمنقول مانند زمین، ساختمان یا خودرو مربوط می‌شود. در این دعوا، خواهان با استفاده از مدارک و شواهد، مالکیت خود را اثبات می‌کند.
براساس مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک، مالکیت اموال غیرمنقول با سند رسمی معتبر شناخته می‌شود و اسناد عادی در برابر سند رسمی معمولاً قابل استناد نیستند. بنابراین، اثبات مالکیت در صورت نبود سند رسمی، پیچیده و زمان‌بر خواهد بود.
دعوای خلع ید
براساس ماده 308 قانون مدنی، تصرف غیر قانونی به حالتی گفته می‌شود که فردی بدون حق قانونی ملکی را اشغال کند. دعوای خلع ید یکی از دعاوی ملکی مهم است که به رفع تصرف غیر قانونی از ملک اختصاص دارد. در این دعوا، مالک باید با ارائه سند رسمی مالکیت و اثبات تصرف غاصبانه متصرف، از دادگاه درخواست اخراج او را مطرح کند. ثبت دادخواست خلع ید از طریق دفاتر الکترونیک قضایی انجام می‌شود و برای اثبات مالکیت ملک بدون سند رسمی، ابتدا باید دعوای اثبات مالکیت طرح شود.
دعوای رفع تصرف عدوانی حقوقی
دعوای رفع تصرف عدوانی یکی از مهم‌ترین انواع دعاوی ملکی است که طبق ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی، به مواردی اطلاق می‌شود که فردی ادعا کند دیگری بدون رضایت، ملک غیرمنقول او را تصرف کرده است. این دعوا می‌تواند به صورت حقوقی یا کیفری مطرح شود، اما در حالت حقوقی، مجازاتی برای متصرف تعیین نمی‌شود.
خواهان باید با ارائه ادله مستند، تصرف عدوانی را اثبات کند. گاهی حتی مالک می‌تواند به‌عنوان متصرف عدوانی شناخته شود، مانند تصرف ملک اجاره داده شده پیش از پایان مدت اجاره.
دعوای ابطال سند رسمی
دعوای ابطال سند رسمی زمانی مطرح می‌شود که یک سند رسمی به دلایلی مانند جعلی بودن، معاملات صوری یا تخلف از قوانین، فاقد اعتبار قانونی باشد. طبق ماده 1287 قانون مدنی، اسناد رسمی از اعتبار بالایی برخوردارند، اما در صورت وجود اشتباهات فنی یا نقض مقررات، امکان ابطال سند ملک آن‌ها وجود دارد.
ابطال سند ملک باید با ارائه دلایل موجه و تنظیم دادخواست دقیق در دادگاه پیگیری شود. این فرآیند تنها با حکم دادگاه قابل انجام است و خواهان باید مشخصات کامل سند را در دادخواست ذکر کند.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یکی از مهم‌ترین دعاوی ملکی است که در آن خریدار از فروشنده می‌خواهد ملک فروخته شده را به صورت قانونی به نام او منتقل کند. طبق ماده 22 قانون ثبت، مالکیت املاک تنها با سند رسمی به رسمیت شناخته می‌شود و بدون آن، خریدار نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.
در صورتی که فروشنده از انجام این تعهد خودداری کند، خریدار می‌تواند با ارائه دادخواست، او را ملزم به تنظیم سند رسمی کند. این دعوا اغلب با مواردی نظیر اخذ صورت مجلس تفکیکی، پایان کار و مفاصا حساب مالیاتی همراه است.
دعوای تقسیم و فروش ملک مشاع
در این مورد از انواع دعاوی ملکی نیاز است که در ابتدا مفهوم ملک مشاع را بررسی کنیم. ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که چندین نفر به‌صورت مشترک در آن سهم دارند. تقسیم یا فروش ملک مشاع فقط در صورت رضایت همه شرکا امکان‌پذیر است. اگر یکی از شرکا قصد فروش داشته باشد، ابتدا باید درخواست افراز ملک را در اداره ثبت مطرح کند.
در صورتی که ملک قابلیت افراز نداشته باشد یا شرکا به تفاهم نرسند، هر شریک می‌تواند از دادگاه تقاضای دستور فروش ملک مشاع را نماید. حتی اگر یکی از شرکا به فروش راضی نباشد و در دادگاه حاضر نشود، دستور فروش صادر و اجرا خواهد شد، زیرا دستور فروش، رأی محسوب نمی‌شود که حضوری یا غیابی باشد و نیازی به ارائه وثیقه یا ضامن ندارد.
دعوای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه
دعوای مطالبه سرقفلی یکی از دعاوی ملکی مهم است که به حقوق مالی مستاجر در املاک تجاری مرتبط است. سرقفلی مبلغی است که در ابتدای اجاره تعیین می‌شود، در حالی که حق کسب و پیشه ناشی از اعتبار و مشتریان ایجادشده توسط مستاجر بوده و در پایان مدت اجاره مشخص می‌گردد.
مطالبه این حقوق بر اساس تاریخ قرارداد اجاره انجام می‌شود:
- اگر قرارداد قبل از سال 1376 تنظیم شده باشد، مقررات مربوط به حق کسب و پیشه طبق قانون سال 1356 اجرا می‌شود.
- اگر قرارداد پس از سال 1376 تنظیم شده باشد، احکام سرقفلی طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 تعیین می‌شود.
نکته مهم این است که مستاجر نمی‌تواند تنها یکی از این حقوق (حق کسب و پیشه یا منافع ملک) را انتقال دهد، بلکه باید هر دو به صورت همزمان منتقل شوند. در صورتی که مستاجر باعث افزایش ارزش ملک شود، پرداخت این حقوق به او الزامی است.
شکایت و هزینه دادرسی انواع دعاوی ملکی
نحوه شکایت کیفری از جمله برای دعاوی ملکی کیفری شامل تنظیم شکواییه، تقدیم به دادسرا، صدور قرار نهایی و رسیدگی در دادگاه است. در دعاوی حقوقی، مراحل شامل تنظیم دادخواست، ثبت آن، ارجاع به شعبه و رسیدگی دادگاه می‌شود.
طرح شکایت در دعاوی ملکی، چه کیفری و چه حقوقی، مستلزم پرداخت هزینه‌های دادرسی است. هزینه دادرسی شامل هزینه‌های برابر با اصل نمودن اوراق، ثبت دادخواست، تمبر و هزینه‌های اجرایی می‌شود. دعاوی ملکی معمولاً در دسته دعاوی مالی قرار دارند و هزینه دادرسی آن‌ها بر اساس ارزش منطقه‌ای ملک تعیین می‌گردد. اگر خواسته دعوا قابل تقویم نباشد، مبلغی توسط دفتر خدمات قضایی مقوم شده و پس از ارجاع به شعبه، کسری آن دریافت می‌شود.
نحوه محاسبه حق الوکاله در دعاوی ملکی
هزینه دادرسی در مراحل مختلف (بدوی، تجدیدنظر، فرجام و اعاده دادرسی) متفاوت است و سالانه تغییر می‌کند. برای محاسبه دقیق هزینه دادرسی می‌توانید به سایت عدل ایران مراجعه کنید.
برای اینکه با جزئیات شکایت ملکی آشنا شوید توصیه می کنم مقاله برای شکایت ملکی به کجا مراجعه کنیم و چه مراحلی دارد را مطالعه نمایید.
وکیل دعاوی ملکی، چرا در دعاوی ملکی به وکیل نیاز داریم؟
انواع دعاوی ملکی به دلیل پیچیدگی‌های قانونی، اهمیت مالی بالا و تأثیرات مستقیم بر حقوق افراد، از حساس‌ترین دعاوی حقوقی هستند. قوانین مربوط به املاک، مانند قوانین ثبت، مالکیت و قراردادها، شامل جزئیات و اصطلاحات تخصصی است که درک و اجرای صحیح آن‌ها نیازمند دانش و تجربه حقوقی است.
وکیل متخصص در دعاوی ملکی با تسلط بر قوانین و مقررات، می‌تواند از تضییع حقوق موکل جلوگیری کرده و مسیر پرونده را به نفع او هدایت کند. از تنظیم دادخواست دقیق و دفاع مؤثر در دادگاه گرفته تا مدیریت مذاکرات و ارائه راهکارهای حقوقی، وکیل نقش حیاتی در تسریع روند پرونده و کاهش هزینه‌ها دارد.
همچنین، وکیل با پیش‌بینی مشکلات احتمالی و ارائه مشاوره دقیق، می‌تواند از طرح دعاوی بی‌اساس جلوگیری کرده و احتمال موفقیت را افزایش دهد. به همین دلیل، حضور وکیل ملکی متخصص در دعاوی ملکی ضروری است
برای آشنایی با 10 بهترین وکیل ملکی در تهران بر روی لینک کلیک کنید.
مرور زمان در دعاوی ملکی چیست ؟
مرور زمان در دعاوی ملکی به معنای محدودیت زمانی مشخصی است که قانون برای طرح دعاوی حقوقی یا کیفری در ارتباط با املاک تعیین می‌کند. این مفهوم از جمله موارد مهم در حقوق است که می‌تواند تأثیر مستقیم بر امکان یا عدم امکان پیگیری دعوا داشته باشد. مرور زمان بسته به نوع دعوا (حقوقی یا کیفری) متفاوت است.
مرور زمان در دعاوی حقوقی ملکی
در دعاوی حقوقی مربوط به املاک، مرور زمان به معنای این است که اگر شخصی حقی نسبت به یک ملک داشته باشد، اما برای مدت زمان مشخصی آن را مطالبه نکند، ممکن است حق او مشمول مرور زمان شود. در این حالت، فرد نمی‌تواند از دادگاه درخواست رسیدگی کند. با این حال، در قانون ایران، اصولاً دعاوی ملکی حقوقی، مانند دعوای مطالبه مالکیت یا خلع ید، مشمول مرور زمان نمی‌شوند. این بدان معناست که مالک حق خود را در هر زمانی می‌تواند مطالبه کند.
مرور زمان در دعاوی کیفری ملکی
در دعاوی کیفری مرتبط با املاک (مانند فروش مال غیر، تصرف عدوانی یا جعل سند)، مرور زمان اهمیت دارد. بر اساس ماده ۱۰۵ قانون مجازات اسلامی، جرایم مشمول مرور زمان، در صورتی که در مدت معین (بسته به شدت مجازات) تعقیب یا اجرا نشوند، از اعتبار ساقط می‌شوند. مدت زمان مرور زمان در دعاوی کیفری به شرح زیر است:
- جرایم تعزیری با مجازات بیش از ۲۵ سال حبس: ۱۵ سال.
- جرایم تعزیری با مجازات بین ۱۰ تا ۲۵ سال حبس: ۱۰ سال.
- جرایم تعزیری با مجازات بین ۳ تا ۱۰ سال حبس: ۷ سال.
- جرایم تعزیری با مجازات کمتر از ۳ سال حبس: ۵ سال.
استثنائات در دعاوی ملکی
- مالکیت و حقوق عینی: دعاوی مرتبط با مالکیت، مانند تقاضای خلع ید یا اثبات مالکیت، مشمول مرور زمان نمی‌شوند.
- دعاوی تصرف عدوانی: این دعاوی معمولاً نیازمند اقدام سریع هستند و تأخیر زیاد در طرح دعوا ممکن است اثبات حق را دشوار کند.
اهمیت آگاهی از مرور زمان
مرور زمان در دعاوی ملکی به ویژه در دعاوی کیفری می‌تواند مانعی برای احقاق حق باشد. بنابراین، افرادی که قصد پیگیری حقوقی یا کیفری در ارتباط با ملک خود را دارند، باید از بازه زمانی مشخص برای طرح دعوا مطلع باشند تا از تضییع حقوق خود جلوگیری کنند.
سخن پایانی
انواع دعاوی ملکی به سه دسته اصلی حقوقی، ثبتی و کیفری تقسیم می‌شوند که هرکدام شامل موضوعات مختلفی است. دعاوی حقوقی، مواردی چون اثبات مالکیت، خلع ید، رفع تصرف عدوانی، الزام به تنظیم سند رسمی و مطالبه سرقفلی را شامل می‌شود و بیشتر بر اختلافات مدنی تمرکز دارد. انواع دعاوی ثبتی نظیر ابطال سند رسمی، افراز ملک مشاع، و ابطال اجرائیه ثبتی مرتبط با اسناد و مراحل ثبت املاک هستند. دعاوی کیفری، به جرایمی مانند جعل اسناد ملکی، کلاهبرداری، و تغییر کاربری غیرمجاز می‌پردازد.
هرکدام از این دعاوی با پیچیدگی‌های قانونی خاصی همراه است و اثبات ادعا یا دفاع در آن نیازمند دانش حقوقی است. به همین دلیل، مراجعه به وکیل متخصص برای ارائه دادخواست دقیق، تسریع روند پرونده و افزایش احتمال موفقیت ضروری است. شناخت این دعاوی و بهره‌گیری از مشاوره حقوقی می‌تواند از بروز اختلافات پیشگیری کند و حقوق افراد را به بهترین شکل تضمین نماید
مرور زمان در دعاوی ملکی به معنای محدودیت زمانی برای طرح دعوا است که در دعاوی کیفری مانند تصرف عدوانی یا جعل سند وجود دارد، اما در دعاوی حقوقی مالکیت و حقوق عینی معمولاً اعمال نمی‌شود. برای دعاوی کیفری، بسته به شدت جرم، مدت مرور زمان متفاوت است (۵ تا ۱۵ سال).