تنظیم یک قرارداد رسمی برای خرید ملک نیازمند دقت زیادی است تا تمامی جوانب قانونی و حقوقی معامله به درستی رعایت شود. مراحل اصلی برای تنظیم چنین قراردادی به شرح زیر است:
1. بررسی مدارک مالکیت
ابتدا باید مالکیت فروشنده به دقت بررسی شود. مدارکی مانند سند رسمی ملک، گواهی عدم وجود بدهی یا رهن، و استعلام از شهرداری یا سازمان ثبت املاک باید دریافت و بررسی شوند تا مطمئن شوید که فروشنده مالک قانونی ملک است و ملک درگیر مشکلات حقوقی یا ثبتی نیست.
2. مشخص کردن مشخصات دقیق ملک
در قرارداد باید مشخصات کامل ملک قید شود، از جمله:
- آدرس دقیق
- مساحت و ابعاد
- نوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری)
- امکانات و مشخصات بنا
- شماره سند و پلاک ثبتی ملک
3. تعیین قیمت و نحوه پرداخت
مبلغ توافق شده برای خرید ملک باید در قرارداد قید شود. همچنین باید نحوه پرداخت مبلغ به صورت دقیق مشخص شود. این بخش باید شامل موارد زیر باشد:
- مبلغ پیش پرداخت
- زمان های پرداخت های بعدی
- نحوه پرداخت (چک، انتقال بانکی، نقدی)
4. تعیین شرایط تحویل ملک
تاریخ دقیق تحویل ملک و شرایط آن باید مشخص شود. اگر ملک خالی باشد، باید زمان تخلیه و تحویل در قرارداد ذکر شود. اگر ملک دارای مستأجر یا هرگونه اشغال دیگری است، باید به این موضوع اشاره و شرایط مشخص شود.
5. تعهدات طرفین
تعهدات خریدار و فروشنده باید به روشنی در قرارداد ذکر شوند. برخی از تعهدات رایج عبارتند از:
- تعهد فروشنده به انتقال سند رسمی در دفترخانه
- تعهد خریدار به پرداخت مبالغ در زمان‌های مشخص
- تعهد به رفع مشکلات احتمالی (مثل بدهی‌های قبلی ملک، رهن و…)
6. تعیین ضمانت اجرا در صورت تخلف
در قرارداد باید ضمانت اجراهایی در صورت تخلف هر یک از طرفین ذکر شود. مثلا اگر خریدار در پرداخت اقساط تأخیر داشته باشد یا فروشنده در تحویل ملک قصور کند، جریمه ها و خسارات مشخص باید تعیین شود.
7. استعلام از مراجع قانونی
قبل از امضای نهایی قرارداد، لازم است استعلام‌هایی از مراجع قانونی (مانند اداره ثبت، شهرداری) انجام شود تا مطمئن شوید که ملک درگیر مشکلات حقوقی یا ثبتی نیست و فروش آن قانونی است.
8. تنظیم سند رسمی در دفترخانه
پس از توافق بر سر شرایط معامله، قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی ثبت می شود. سند مالکیت به نام خریدار انتقال می یابد و قرارداد رسمی ثبت می شود.
9. امضای قرارداد و شاهدان
قرارداد باید توسط طرفین (خریدار و فروشنده) امضا شود. همچنین، بهتر است دو نفر شاهد قرارداد را امضا کنند تا در صورت بروز اختلافات حقوقی در آینده، شاهدان بتوانند شهادت دهند.
10. هزینه های مربوط به انتقال سند
هزینه های مربوط به انتقال سند، شامل حق الثبت، حق‌التحریر و مالیات، باید در قرارداد تعیین شود که چه کسی آن ها را پرداخت می کند (معمولا به صورت توافقی بین خریدار و فروشنده تقسیم می شود).
نکته نهایی:
همیشه توصیه می شود که تنظیم قرارداد خرید ملک تحت نظارت وکیل متخصص انجام شود تا از بروز هرگونه مشکل حقوقی در آینده جلوگیری شود و حقوق طرفین به بهترین شکل حفظ شود.